Ambles Tapi Tetap Diburu
Ada yang aneh sedang terjadi di Jakarta. Di satu sisi, pemerintah provinsi sendiri mengakui situs bk8 tidak ada hubungannya dengan ini, tapi datanya jelas mengkhawatirkan. Pemerintah Provinsi (Pemprov) DKI Jakarta menyebut rata-rata tanah di Jakarta turun sekitar 5 hingga 10 sentimeter setiap tahun. Di kawasan tertentu seperti Ancol, angkanya bahkan lebih ekstrem. Tapi anehnya, orang tetap antre beli tanah di ibu kota seolah tidak ada yang salah.
Saya ulangi biar jelas. Bukan penurunan satu dua sentimeter yang bisa diabaikan. Penurunan muka tanah di Jakarta terus mengkhawatirkan, mencapai 5,76 cm/tahun di beberapa wilayah utara. Kalau dihitung sepuluh tahun ke depan, itu bisa lebih dari setengah meter di titik-titik terparah. Anehnya pasar properti tidak bereaksi seheboh itu.
Sebab Di Balik Kontradiksi Ini
Jawabannya sebenarnya sederhana kalau mau ditelusuri sampai ke sumbernya. Penurunan tanah paling parah terjadi di pesisir utara, sementara mesin ekonomi properti Jakarta justru bergerak di selatan dan tengah. Amalia dari RUJAK Center for Urban Studies menjelaskan, penurunan tanah bisa disebabkan oleh berbagai faktor, seperti penyedotan air tanah, pembangunan infrastruktur atau pembangunan di atas tanah, dan penyedotan air tanah yang juga menyumbang penurunan tanah terjadi secara masif di Jakarta Selatan. Jadi bahkan kawasan yang dianggap “aman” pun punya masalah air tanah, meski dampaknya belum sedramatis di Muara Baru atau Cengkareng Barat.
Secara nasional, kenaikan harga properti memang melambat, bukan meledak seperti dulu. Harga properti residensial di Indonesia naik sebesar 0,69% secara tahunan pada kuartal kedua 2026, setelah peningkatan 0,62% pada kuartal sebelumnya, yang merupakan pertumbuhan paling lambat sejak data seri dimulai pada 2003. Artinya orang masih mau beli, tapi jauh lebih hati-hati dan pilih-pilih lokasi dibanding lima atau sepuluh tahun lalu.
Kota Tua Sebagai Bukti Nyata
Kalau butuh bukti visual, tidak perlu jauh-jauh. Ada tugu penurunan muka tanah di kawasan Kota Tua yang memperlihatkan selisih ketinggian tanah dari tahun ke tahun, dan angkanya tidak main-main. Sejak 1974 hingga 2020, terhitung terjadi penurunan tanah di Jakarta sedalam 4,5 meter. Bayangkan, itu setara ketinggian rumah dua lantai yang hilang ditelan bumi dalam waktu kurang dari lima puluh tahun. Orang yang lewat situ tiap hari mungkin tidak sadar, tapi angkanya ada di sana, terpahat.
Mana yang Masih Layak Dibeli?
Bukan berarti semua tanah di Jakarta jadi berbahaya. Zona konservasi air tanah yang paling kritis memang jelas di peta resmi pemerintah. Berdasarkan Peta Zona Konservasi Air Tanah CAT Jakarta yang ditetapkan melalui Keputusan Menteri ESDM Nomor 195 Tahun 2021, zona air tanah kritis hingga rusak berada di bagian utara CAT Jakarta, di mana air tanah telah mengalami penurunan lebih dari 60 persen dari kondisi semula. Kalau calon pembeli mau realistis, area seperti ini seharusnya masuk daftar hitam, bukan daftar incaran, meski harganya kelihatan menggiurkan karena murah.
Pasar sendiri pelan-pelan mulai menunjukkan sinyal itu. Bukan semua kota mencatat kenaikan seragam, bahkan ada yang justru turun. Di antara 18 kota yang termasuk dalam survei, 10 melaporkan pertumbuhan harga yang lebih lambat, sementara harga di Surabaya turun sebesar 0,27% setelah turun tipis 0,04% pada Q4. Ini menunjukkan pasar mulai lebih rasional menilai risiko geografis, bukan cuma mengejar lokasi ramai atau dekat pusat bisnis.
Yang menarik, minat investasi properti sekarang mulai bersaing dengan hiburan lain yang sama-sama penuh spekulasi, seperti orang yang iseng cari situs judi bola di sela jam kerja sambil menunggu harga tanah incarannya turun. Keduanya sama-sama soal timing dan berani ambil risiko, cuma bedanya tanah tidak hilang dalam semalam, ia cuma pelan-pelan ambles.
Jangan Cuma Lihat Harga di Brosur
Kalau Anda sedang berburu tanah di Jakarta atau kawasan penyangganya, jangan cuma tanya harga per meter ke marketing. Tanya juga elevasi tanah, sumber air bersih di lokasi itu, dan apakah kawasan tersebut masuk zona konservasi kritis atau tidak. Data geodetik itu bukan rahasia, semua bisa dicek lewat instansi terkait sebelum tanda tangan apa pun.
Harga memang masih naik, tapi kenaikan yang lambat dan tidak merata ini justru sinyal bagus untuk pembeli yang teliti. Ada ruang untuk tawar-menawar, ada waktu untuk riset, dan yang paling penting, ada alasan kuat untuk tidak terburu-buru cuma karena takut ketinggalan.
